主题最新回顾(发布时间:2012/10/27 12:08:00) |
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-- 作者:济南泉润
-- [原创]也谈房地产企业拆迁还房的会计、营业税、所得税、土地增值税处理 一、以下是转自中华会计网校http://www.chinaacc.com/new/253_723_201011/05wa90707423.shtml的一个案例:
例:某房地产开发公司和拆迁户达成拆迁协议,被拆迁户甲取得公司住宅拆迁补偿款71304元,同时公司还原其房屋面积为92.56平方米。其中,拆迁置换面积为59.42平方米(置换单价为1395元/平方米),超置换面积33.14平方米(市场单价为3271元/平方米)。该公司为甲开具不动产销售发票,开具金额为191292元(59.42×1395+33.14×3271)。该房屋单位成本为1921元/平方米。这项业务应如何进行财税处理? 答:账务处理如下:
二、上述案例我们我认为“1、支付拆迁补偿款”和“2、销售房屋给拆迁户”的账务处理需要探讨。如下比较合理:
1、支付拆迁补偿款: 理由:以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量,因此,应该以其“还原其房屋建筑面积92.56平方米”和“市场单价为3271元/平方米”确认应付账款,同时,将货币补偿部分和回迁房的公允价值之和确认为开发成本——土地征用费及拆迁补偿费。
2、销售房屋给拆迁户 借:应付账款-暂估土地征用费及拆迁补偿费 302763.76 (冲减应付账款)
三、企业所得税 《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定,通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产,以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
四、土地增值税 根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定如下: 因此,土地增值税确认的收入和开发成本——土地征用费及拆迁补偿费均是374067.76 (即71304+302763.76)
四、营业税 根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规定,纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋,不论其以何种方式结算价款,以及拆迁人取得房屋作何用途,均应属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性,在营业税的计税依据上,应区分以下两种情形。 因此,计提营业税时,营业税应税收入的确认和会计收入确认的金额是不同的,因此营业税计税营业额为191292元(59.42×1395+33.14×3271),但会计上应确认302763.76 (92.56*3271)。<!--EndFragment--> [此贴子已经被作者于2012-10-27 12:08:33编辑过]
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