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主题:[原创]也谈房地产企业拆迁还房的会计、营业税、所得税、土地增值税处理

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[原创]也谈房地产企业拆迁还房的会计、营业税、所得税、土地增值税处理  发帖心情 Post By:2012/10/27 12:08:00 [只看该作者]

一、以下是转自中华会计网校http://www.chinaacc.com/new/253_723_201011/05wa90707423.shtml的一个案例:

 

例:某房地产开发公司和拆迁户达成拆迁协议,被拆迁户甲取得公司住宅拆迁补偿款71304元,同时公司还原其房屋面积为92.56平方米。其中,拆迁置换面积为59.42平方米(置换单价为1395/平方米),超置换面积33.14平方米(市场单价为3271/平方米)。该公司为甲开具不动产销售发票,开具金额为191292元(59.42×139533.14×3271)。该房屋单位成本为1921/平方米。这项业务应如何进行财税处理? 

答:账务处理如下:
      1、支付拆迁补偿款:
      借:开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 71304       
      贷:银行存款                 71304
      2、销售房屋给拆迁户:
      借:银行存款 191292
      贷:主营业务收入 191292
      3、计提税金及附加:
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。
     借:营业税金及附加
     贷:应交税费——应交营业税 9564.60
          应交税费——应交城建税(依企业适用城建税税率确定)
          应交税费——教育费附286.94
营业税计税营业额为191292元(59.42×1395+33.14×3271),应缴纳营业税9564.60元。
     4、结转成本
    借:主营业务成本 177807.76(1921×92.56)
    贷:开发成品    177807.76

 

二、上述案例我们我认为“1、支付拆迁补偿款”和“2、销售房屋给拆迁户”的账务处理需要探讨。如下比较合理:

 

1、支付拆迁补偿款:
      借:开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 374067.76   (即71304+302763.76)        
      贷:银行存款                 71304
           应付账款--暂估土地征用费及拆迁补偿费 302763.76   (即92.56*3271)
<!--EndFragment-->

理由:以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量,因此,应该以其“还原其房屋建筑面积92.56平方米”和“市场单价为3271/平方米”确认应付账款,同时,将货币补偿部分和回迁房的公允价值之和确认为开发成本——土地征用费及拆迁补偿费。

 

2、销售房屋给拆迁户

借:应付账款-暂估土地征用费及拆迁补偿费 302763.76 (冲减应付账款)
      贷:主营业务收入 302763.76   (92.56*3271) (按公允价值或市场价值确认收入)

 

三、企业所得税

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定,通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产,以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
     1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
     2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
     3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
      关于计税成本的确定,该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为,根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定,该房地产开发公司以非现金资产清偿债务,应当分解为按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说,该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入,同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

 

 

四、土地增值税

根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定如下:
    (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

因此,土地增值税确认的收入和开发成本——土地征用费及拆迁补偿费均是374067.76  (即71304+302763.76) 

 

 

四、营业税

根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规定,纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋,不论其以何种方式结算价款,以及拆迁人取得房屋作何用途,均应属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性,在营业税的计税依据上,应区分以下两种情形。
    (1)根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)和《营业税暂行条例》的有关规定规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。
    (2)对超出拆迁建筑面积的部分,则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额,一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。

因此,计提营业税时,营业税应税收入的确认和会计收入确认的金额是不同的,因此营业税计税营业额为191292元(59.42×1395+33.14×3271),但会计上应确认302763.76 (92.56*3271)。<!--EndFragment-->

[此贴子已经被作者于2012-10-27 12:08:33编辑过]


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